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某小區業主對現有物業管理公司的物業管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業管理公司，下面是小區業主的一系列做法，最終成功的改選了物業管理企業，而且原有的物業管理公司也收回了業主所欠的費用，移交了全部的相關物業管理資料，三方達成了共贏
1 、就是按照法規合法成立業主委員會，完善了組織機構。從 2004 年 9 月起，小區居民開始認真籌備成立業主委員會。從候選人報名中確定人選作為業主委員會成員，特聘全職秘書。業委會成立了專門的財務組、督察組、宣傳組，邀請有專業背景的熱心人士參與。
2 、業主委員會成員認真開展各項工作。與業主通過互連網討論 《 業主公約 》 、 《 業主大會議事規則 》 ，制定業主委員會全年工作計劃。學習相關的物業條例，吃透各種法律條文，研究物業管理條例。
3 、公開招標選擇物業管理公司。業主委員會聘請專業審計公司做財務統計，與新物業簽訂協議時，居民中的法律界人士為各項條款把關。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業管理公司
4 、業主與舊物業管理公司、開發商良好的溝通。在新舊物業的交接中，沒有出現業主與物業正面沖突的情況，在業主委員會的宣傳下，業主交納了所欠舊物業管理公司的費用。在此過程中，業主委員會取得了開發商的支持，成功的實現了新舊物業的交替。
我國物業管理法律、法規規定，選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會，同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會，因此業主要求更換物業管理企業的，均必須通過業主管理委員會并實施一定的程序后實行。
1、法定更換物業管理企業的條件所需程序。
當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
2、約定更換物業管理企業的條件所需程序。
當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。
業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？
根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項：
（1）授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；
（2）確定采取公開招標或邀請招標方式；
（3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人；
（4）物業服務價格幅度或水平。
業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項：（1）授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；（2）確定采取公開招標或邀請招標方式；（3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人；（4）物業服務價格幅度或水平。
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