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發(fā)表于：2019/3/22 11:18:29
來自：中國四川宜賓

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宜賓房地產(chǎn)中介公司數(shù)量眾多，原是為房地產(chǎn)業(yè)提供經(jīng)紀、咨詢、評估等中介服務的實際操作中，卻有人動起了“歪腦筋”，以“陰陽合同”、虛假證明、無證過戶等手段逃避國家稅收，牟取不法利益。

在“春雷行動2019”市場治亂子行動中，宜賓市敘州區(qū)市場監(jiān)督管理局針對這些逃稅“伎倆”進行了集中整治調查，行業(yè)潛規(guī)則被一一揭破……

市場治亂“第一槍”

2018年11月19日，宜賓市敘州區(qū)市場監(jiān)督管理局(當時為工商行政管理局)接到區(qū)紀委移送的17戶房地產(chǎn)中介公司涉嫌行政違法線索，隨即成立了房地產(chǎn)中介類案件專案組，以“春雷行動2019”市場治亂子行動為抓手，集中執(zhí)法力量對轄區(qū)房地產(chǎn)中介市場亂象叢生情況進行專項整治，打響了全區(qū)春雷行動市場治亂“第一槍”。

“以前，檔案數(shù)據(jù)的保管、查詢、利用都是身為檔案員的趙倩在經(jīng)辦，這就給了她弄虛作假的機會。”宜賓市敘州區(qū)房地產(chǎn)管理局副局長周敏介紹說道。

從群眾舉報到發(fā)現(xiàn)趙倩的違法行為，宜賓房屋交易中逃避國家稅收的那些“伎倆”被一一揭露出來。據(jù)一名辦案人員介紹，“我們針對轄區(qū)房地產(chǎn)中介市場普遍存在幫納稅人開具虛假證明、簽訂陰陽合同、交易國家明令禁止交易的房地產(chǎn)等亂象進行了充分摸底，初步查明亂象的根源在于二手房買賣雙方、房地產(chǎn)中介方、國家相關管理部門工作人員惡意串通。”

宜賓市敘州區(qū)市場監(jiān)督管理局副局長彭華富說，截至2019年2月25日，案件已全部辦理完畢，除區(qū)紀委移交的17戶房屋中介公司涉嫌行政違法線索外，在調查過程中又新發(fā)現(xiàn)1戶，掛靠經(jīng)營2戶，共計20戶房產(chǎn)中介主體涉嫌違法。

其中，公司11戶、個體工商戶7戶、掛靠經(jīng)營2戶。涉案金額達1198萬元，嚴重損害國家利益。“我局共做出20份《行政處罰決定書》，對20戶經(jīng)營主體做出行政罰款35.35萬元，現(xiàn)已執(zhí)行完畢18戶，執(zhí)收罰款30.55萬元。另外兩家也在催繳當中。”

違法“伎倆”大曝光

那么，這些相互勾結的利益結合體，具體又是通過哪些違法“伎倆”謀取好處的呢?

據(jù)彭華富介紹，大體可分為三種類型。一是買賣雙方通過房地產(chǎn)中介向房管部門工作人員遞交‘好處費’，再由房管部門工作人員利用職務之便，開具虛假的房產(chǎn)證明，逃避國家稅收

二是部分二手房地產(chǎn)買賣雙方和房地產(chǎn)中介方串通，在實際交易時簽訂一份三方《房地產(chǎn)買賣合同》，辦理納稅時則又重新簽訂一份低于實際成交價的《房地產(chǎn)買賣合同》，意圖降低計稅基數(shù)，少繳稅費

三是撮合未辦理房產(chǎn)證的房屋交易。房地產(chǎn)中介為規(guī)避法律，在組織房屋買賣雙方簽訂交易合同后，與買賣雙方和房屋主管部門工作人員串通，由購房者出資金，售房者與房地產(chǎn)公司撤銷原有備案《房地產(chǎn)買賣合同》，再由房地產(chǎn)公司重新與購房者簽訂合同，并到國家相關部門備案，完成產(chǎn)權轉移，逃避國家稅收。彭華富寥寥數(shù)語，就大體勾勒出了涉案房地產(chǎn)中介機構的“伎倆”。

案例

“陰陽合同”&虛假證明

孫瓊玉在敘州區(qū)柏溪鎮(zhèn)城北新區(qū)一曼大道的“拉菲·好望山”有套面積80余平方米的房屋想要出售。通過房地產(chǎn)中介機構的牽線搭橋，他最終和蕭婉婷(買家)簽訂了《房地產(chǎn)買賣及經(jīng)紀合同》，約定該房屋的轉讓成交價為50.98萬元，并約定孫瓊玉(賣方)支付7647元傭金，蕭婉婷(買方)支付7647元傭金及過戶所需的所有稅、費。

截至到此，一切都還合理合法，但接下來，“貓膩”就出現(xiàn)了。

房地產(chǎn)中介機構組織買賣雙方重新再簽訂了一份意圖為少繳稅費的備案《房屋買賣合同》(又俗稱“陰陽合同”)，約定的交易總售價為27萬元，比之真正的實際交易價格足足少了23.98萬元。

“從房屋購買方提供的上稅票據(jù)顯示，其實際上是按照27萬元的交易售價繳納的契稅。”彭華富表示，“消失的23.98萬元購房款自然也就不再上稅了。”

事情還沒完呢，由于該房屋在交易時未滿兩年，需繳納增值稅，于是房地產(chǎn)中介機構的原權證人員鄧磊、原敘州區(qū)房地產(chǎn)管理局工作人員趙倩及蕭婉婷(買方)一番“商議”后，決定在蕭婉婷(買方)交納11500元費用后，由趙倩出具虛假證明，證明該房屋在交易時已超過兩年。

這樣，蕭婉婷(買方)免交了增值稅，而房地產(chǎn)中介機構和趙倩也“各有進項”。在他們皆大歡喜的同時，本應被稅務部門收取的增值稅自然也就“消失無蹤”了。

“陰陽合同”&產(chǎn)權更名

2018年9月，錢國富(房屋售賣方)在敘州區(qū)柏溪鎮(zhèn)“金沙首座”有套房屋想要出手，但這其中有個“礙難”——與該房屋相配套的地下車位的產(chǎn)權擁有者是錢國富的父親錢斌。雖然錢斌從開發(fā)商(綿陽樹高公司)處購得車位并贈與兒子(錢國富)，在當時還未有產(chǎn)權證。而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“未依法登記領取權屬證書的”房地產(chǎn)不得交易。

為完成該套房屋交易，房地產(chǎn)中介機構又一次串通敘州區(qū)房地產(chǎn)管理局工作人員趙倩，玩起了“移花接木”的把戲。

由周麗梅(買方)給予趙倩7000元“好處費”，通過趙倩聯(lián)系開發(fā)商(綿陽樹高公司)，讓錢斌向綿陽樹高公司提交地下車位更名申請，再由周麗梅與綿陽樹高公司簽訂地下車位認購合同。

在收到“好處費”后，趙倩立馬與綿陽樹高公司融資部聯(lián)系，啟動了該車位的更名程序。因為車位買賣是無需在房管局備案的，只需在房地產(chǎn)公司辦理更名即可。

該申請于2018年8月29日在綿陽樹高公司銷售部審核通過，之后便順利辦理在了周麗梅名下。就這樣，錢國富不繳納一分錢稅費，就成功地把車位賣與了周麗梅并完成了產(chǎn)權轉移。

另外，在整套房屋的交易總價上，旨在降低計稅基數(shù)少繳稅費的“陰陽合同”又“粉墨登場”了。

據(jù)敘州區(qū)市場監(jiān)管局調查，房地產(chǎn)中介機構在協(xié)助買賣雙方交易時，實際成交價為270萬元(房屋成交價257萬元+車位成交價13萬元)。但在買賣雙方重新簽訂的《備案房屋買賣合同》中，上稅備案成交價就神奇地變?yōu)榱?5萬元。

近200萬元的成交金額被《陰陽合同》所掩蓋，其結果就是，按照房屋的實際成交價257萬元，周麗梅本應上稅38550元，但實際上稅額卻是10714元，兩者相差27836元。在整筆交易中(包括房屋和車位買賣)，房地產(chǎn)中介機構收取了周麗梅中介服務費2萬元。

處罰依據(jù)何在？

調取涉案房屋的登記、交易和納稅情況，一番抽絲剝繭后，無論虛假證明、“陰陽合同”還是無證過戶，二手房買賣雙方、房地產(chǎn)中介方、相關管理部門工作人員相互串通，以種種違法手段逃避國家稅收的事實都得以真相大白。

《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》規(guī)定“當事人不得利用合同實施下列危害國家利益、社會公共利益的行為：(一)以賄賂、脅迫等手段訂立、履行合同，損害國家利益、社會公共利益(二)以惡意串通手段訂立、履行合同，損害國家利益、社會公共利益(三)非法買賣國家禁止或者限制買賣的財物。”

彭華富表示，這20家房地產(chǎn)中介方作為專業(yè)從事房屋經(jīng)紀服務業(yè)務的市場主體，應對《城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》、《稅收征收管理法》等法律法規(guī)知悉，但他們往往為了獲取傭金，通過與買賣房屋雙方和房管部門工作人員串通、出具虛假證明、簽訂低價合同、組織不得交易的房地產(chǎn)進行交易，致使國家稅收流失，其行為應當予以處罰。

依據(jù)《行政處罰法》第二十三條和《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條之規(guī)定，敘州區(qū)市場監(jiān)督管理局對全部當事人作出責令改正違法行為，并處罰款8000—30000元的行政處罰，共計處罰款35.35萬元。

亡羊補牢未為晚

俗話說，亡羊補牢未為晚也。在對于轄區(qū)房地產(chǎn)中介市場亂象叢生情況進行專項整治的同時，敘州區(qū)市場監(jiān)督管理局也就今后如何避免類似的違法情況再度發(fā)生，提出了建議：

一是由區(qū)住建城管部門牽頭，組織稅務、市場督管等部門開展法律法規(guī)專項培訓，要求房地產(chǎn)中介各市場主體建立學法用法的常態(tài)工作制度二是要嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，加強日常監(jiān)管，建立監(jiān)管檔案，對違法行為進行查處、建立聯(lián)合懲戒機制三是幫助房地產(chǎn)中介各市場主體建立起行業(yè)協(xié)會，強化行業(yè)自我約束。

彭華富還重點提出，從此次專項整治調查結果來看，房屋中介公司與買賣雙方及房管部門工作人員相互串通，通過虛假證明、“陰陽合同”等違法手段逃避國家稅收，其實是鉆了各部門信息未能共享的“空子”。他表示，解決數(shù)據(jù)共享的“最后一公里”是有效的監(jiān)管手段。

(文中所有涉案人員均為化名)

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主題: 2019宜賓房屋交易逃稅第一案，20戶房產(chǎn)中介被處罰，涉案1198萬元